Przyczynkiem do poruszenia tematu podziału kosztów we wspólnotach mieszkaniowych jest ta oto historia:

    Miejsce i czas: Trójmiasto, sierpień 2007. Nowo wybudowany, 19 lokalowy budynek mieszkalny. Udziały właścicieli w nieruchomości zróżnicowane – od 2% do12%. Pierwsze spotkanie wspólnoty - wybory Zarządu. Zwyczajowo brak chętnych. Zgłaszają się 2 osoby – wszyscy z radością wyrażają akceptację. Po jakimś czasie Zarząd, stosując metodę głosowania poprzez zbieranie podpisów, „puszcza obiegiem” uchwałę o podziale kosztów wspólnych nieruchomości( sprzątanie, oświetlenie, ubezpieczenie, fundusz remontowy itp.)
A co jest w propozycji Zarządu? Zarząd proponuje wprowadzenie zasady, wg której …wszyscy właściciele, niezależnie od wielkości posiadanych udziałów, pokrywać będą koszty w równych częściach tzn. po 1/19. W opinii Zarządu, zasada ta jest sprawiedliwym sposobem podziału kosztów nieruchomości wspólnej...

Opisana historia nie została wymyślona. Pomysł „sprawiedliwego” rozwiązania, w którym wszyscy płacą jednakowe kwoty na utrzymanie nieruchomości wspólnej, niezależnie od posiadanych udziałów (czytaj: wielkości majątku), rzeczywiście próbowano wprowadzić w życie.

W przytaczanym przykładzie, jednakowa kwota oznaczałaby 5,26 % partycypację w kosztach wspólnych. Innymi słowy, opłaty właściciela mieszkania o powierzchni 46m2 (2% udziałów w nieruchomości) i właściciela lokalu o powierzchni 277 m2 (11% udziałów) byłyby tej samej wielkości.

Nie pierwszy to raz na stronach miesięcznika „Nieruchomości C.H. Beck” pojawia się temat rozliczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Z pewnością wielu z nas pamięta bardzo gorącą dyskusję, która toczyła się na łamach pisma w 2002roku. (*)

W dyskusji przywoływany był Wyrok Sądu Najwyższego z 20.06.1997r. (II CKN 226/97, OSNC 1998/1/6). W swym orzeczeniu SN stwierdzał:

    „Wynikający z art.12 ust.2 w zw. z art. 13 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz.388 ze zm.) obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości od 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych”.

Według słownika języka polskiego PWN słowo „kategoria” oznacza: „grupę ludzi, przedmiotów, zjawisk itp. wyróżnioną ze względu na jakąś cechę wspólną”.

Czy lokale mieszkalne mogą należeć do różnych kategorii?
Posiadacze dużych samochodów nie protestują, gdy za ubezpieczenie bądź części zamienne do swego dużego samochodu, muszą zapłacić dużo więcej niż właściciele „maluchów”.
Wśród właścicieli nieruchomości jest inaczej.

Jak zakończyła się opisana historia? Nie zakończyła – Zarząd nadal próbuje przeforsować swój „sprawiedliwy” punkt widzenia. Jego oponentem jest zarządca nieruchomości i nie jest to jedyna rzecz, z którą przychodzi mu się zmierzyć w związku z niejasnymi zapisami ustawy o własności lokali. Szkoda tylko, że mimo upływu z górą 13 lat od jej uchwalenia, ustawa nie doczekała się nowelizacji likwidującej m.in. wątpliwości właścicieli lokali w zakresie swoich praw i obowiązków.

(*) Patrz artykuły w dodatku do „Nieruchomości C.H. Beck” : „Wspólnoty mieszkaniowe i zarządzanie nieruchomością wspólną”:
    1.„Pytanie do eksperta”, Nr 3/2002
    2.Szymon Jackowski „Klucz do rozliczenia kosztów zarządu” , Nr 7/2002
    3.Jan Krzysztof Pięta „Prawo przed logiką”, Nr 10/2002
    4.Szymon Jackowski „To samo ale inaczej”, Nr 12/2002